2024年5月8日
❝ Lions Mansion Neo Classic ❞ 工事完了しましたのでお知らせいたします。
物件詳細はコチラをご覧ください。5月10日よりご案内可能です。
RENOVATE MANSOIN【販売物件情報】
2024年5月3日
前回のブログはこちら↓
「実家・相続・空き家どうする？物語 vol.2 売る？貸す？」
やっかいそうな「市街化調整区域」とは、どんな区域なのか？
市街化調整区域とは、ざっくり言うと市街化を抑制する地域である。農業エリアに多く無秩序な開発を防ぐことを目的としている。 様々な制限もあるので、住宅は建てられないこともないが、開発許可など普通の宅地と違って、ハードルがある。自己居住用住宅を建てる場合には、よくあるのが50戸連たんという制度である。
これは、 敷地間が５５メートル以内にある建物が５０戸以上集まっている場所に限り、住宅の建築を認めている。
しかしながら、実家店舗でわかったことは、なんと、
ハザードマップの水色エリアでは、50戸連たんでも建築を「認めない」ということになっていた（泣）
https://www.pref.okayama.jp/page/755117.html
この条例の改正には倉敷市真備町であった水害が大きな要因となっているようだ。
となれば、買主が購入して、建て替えをしようとしても困難である。やはり、既存の店舗を活用してくれる方を探すしかない。
つづく。。。
※当物件にご興味のある方はお問合せフォームよりご連絡ください。
2024年5月1日
「実家・相続・空き家どうする？物語 vol.1」
店舗・実家・倉庫の３つがあるのですが、実家は親族が集まるときに利用し、倉庫は現在は農家さんに賃貸しているので、とりあえずは、店舗部分をどうするかを考えていきたいと思う。
さて、どうするか？賃貸とするのか？売却とするのか？想定すると、
賃貸の場合、きっと家賃は5万以下だろう、それも欲を見すぎかもしれない。なおかつ、現状で給水と排水がないので、大家側としてお金を掛けなくて良いのは、倉庫としての用途で借りてくれる人を探すくらいしかなさそうである。
もし、給水と排水の工事（排水は下水道が通ってないので、浄化槽を設置する必要がある）を大家として負担したとしても、安い家賃を想定すると、掛けたお金の回収に何年かかるやら。。それはちょっと考えモノである。
売却の場合、敷地面積が94.6㎡しかないので、都会なら十分かもしれませんが、この田舎では狭い敷地です。かつ、昭和50年築の店舗が建っている。
さらに購入された方が建て替えをするとなっても「市街化調整区域」であることがハードルが高そうである。
ただ、売り側としては、その後のことを考えると資金負担がなくなるので、まずは売却で進めていこうと思う。
その上で、前述の「市街化調整区域」と売却方法について「依頼先の不動産会社」「空き家バンク」を調べてみる。
2024年4月18日
実家を相続したは良いが、仕事で地元を離れ、帰る予定もなく、所有していれば税金もかかるし、活用方法も思いつかず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
このように空き家となった物件は2018年の調査で347万戸もあるそうです。（政府広報オンライン参照）売却が可能な土地であれば良いのですが、安くても売れない立地の物件がたくさんあるのではないでしょうか。
私（カリヤ）もそんな境遇にあります。リノベの会社をしているのだから、自分でなんとかできるでしょうと思われるかもしれませんが、相続して早3年がすぎどうしようかと悩みます。田舎すぎてそんな簡単ではないのです。
しかし、挫けず、この問題を解決すべく、きっと色々と直面するであろう課題をクリアしながら、最終的な形がどうなるのか今のところ思いつきませんが、前に進んでいきたいと思います。
ブログで進捗状況を不定期に発信していきますので、同じ課題をお持ちの方など少しでもお役立ちできればと思います。
物件概要
場所：岡山県総社市（高梁川より西側の市街化調整区域）
※南側に田園風景の拡がる気持ちの良い立地が売りです。
店舗部分：土地面積 96.94 ㎡ 建物面積 113.07 ㎡
倉庫部分：土地面積 94.60 ㎡ 建物面積 162.00㎡
住宅部分：土地面積 214.61 ㎡ 建物面積 113.98㎡
ご興味のある方は、お問合せください。
2024年3月26日
【中古物件の価格の理由】で管理費修繕積立金が高いから価格が安いのかもと触れましたが、
逆に管理費修繕積立金が安いと思われる物件もあります。安いからこの物件がお得！と考えるのは時期尚早です。特に修繕積立金は、建物全体の修繕費として必要で、15年以内くらい毎に大規模修繕工事（屋上防水、外壁の塗り替え他）のために管理組合（マンション所有者）で貯金しておかないといけません。
例えば、総戸数50戸で1住戸あたり3000円/月の修繕積立金だとすると、
3000円×12ヵ月×50戸＝180万円
180万円×15年＝2700万円（15年で貯金できる額）
いかがでしょう？50戸もある大規模なマンションを修繕する工事に2700万円で足りるでしょうか？2700万円は木造住宅1戸の建築費くらいでしかありません。
あまり少なければ、住み始めてから増額も考えられるので、それらをふまえて購入の是非を判断しましょう。
より詳しく聞いてみたい、相談したい方は、各週末に相談会を開催していますので、お問合せフォームよりお問合せください。
これから中古物件を買って、リノベーションしたいと考えている方にとって、スーモなどで様々な物件情報を見ると、価格について疑問を持つ方も多いと思います。なぜその価格なのか？
その価格について、ご説明したいと思います。
1.売却希望価格
前提として、売主様の希望価格、これくらいで売れたらいいなと思う価格が最初にあります。売主様には売る理由があり、個人の方であれば、住み替えや相続、転勤などのライフスタイルの変化、不動産業者であれば、当然、商売のためです。まだローンを抱えていれば、最低でも残高を精算できる額にしたいでしょうし、住み替えであれば、次の住まいへの補填にしたいでしょう。当然のことですが、売主様は高く売りたいのです。
2.売却査定
ただ売主様個人で買主様を見つけることは困難ですし、手続きも難しいと思います。そこで、売ってくれる不動産屋さんに依頼、「査定」をしてもらいます。この査定では、以下のことを参考にしています。
①同様な物件（面積、階数、築年数など）の最近の取引事例
業者間ではスーモやアットホーム、西日本レインズなどの売却データを閲覧できるので、それらを参考にしています。
例えば、近隣で70㎡、5階、築25年のマンションが2500万円で取引された事例があれば、売却物件が80㎡、5階、築27年だとすると面積が広いと有利、築年数はそほど変わらないので、2800万円くらいにするでしょう。もしくは早く売りたければ2600万くらいにすれば売れそうです。
②物件の現況（傷みの度合い、リフォーム歴）
買って、そのまま住めるレベルの綺麗さであれば、価格は少し高くてもよいと考えるでしょうし、全部をリフォームリノベーションしないと住めないとなれば、買主側はたくさんお金が必要となるので、少し安くないと売れないと考えるでしょう。リノベ目的の方はできれば、どちらにせよリノベするので、傷んだままの物件の方が、心置きなく解体してリノベできるので、後者の物件に出会いたいところです。
③管理費修繕積立金の額（ローンとは別に毎月かかるお金）
戸建てでは関係ないですが、マンションの場合は、必須のお金です。物件情報を見る時に大きく書かれた物件価格に目が行きがちですが、管理費修繕積立金の額も注意してみましょう。
割安な感じがする物件情報を見つけたら、まずは管理費修繕積立金が高いのでは？と確認しましょう。管理費修繕積立金が合わせて5万円くらいなっている物件も見かけます。
中古物件を購入する時には、マンションの重要事項調査報告書という書面が管理会社から発行されますので、そこには全体の積立金額なども記載されています。いくらくらいの貯金があるのか確認が必要です。
おおまかには以上です。
検討している物件が高いと感じる、安いと感じる、なぜ？
